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2020-2024年中国工业地产市场发展分析

1.1 中国工业用地市场供求状况

2019年,工业用地推地力度下降,推出、成交均小幅下降。2019年,全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米,同比下降3.9%;共成交工业用地7.5亿平方米,同比下降2.4%,推出和成交较2018年均有小幅下降。从土地占比来看,2013-2019年,全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势,自2016年到达阶段高点后,出现小幅下降,2018年再次回升至近7年高位,2019年小幅下降,工业用地成交占比下降至37%。

据数据显示:2020年前4月土地推出、成交同比均下降。2020年1-4月,全国300城共推出工业用地2.4亿m2,同比下降10.2%;同期全国300城共成交工业用地2.1亿m2,同比下降12.9%。

单月来看,4月,全国300城工业用地推出0.6亿m2,同比增加3.5%,环比增加3.7%;成交0.5亿m2,同比下降7.3%,环比增加2.6%。

1.2 中国工业用地成交楼面价

2019年,工业用地成交楼面均价小幅上涨,溢价率持续下降。其中楼面均价为287元/m2,同比上涨2.9%;溢价率为1.4%,较2018年下降0.6个百分点;土地出让金为2181亿元,同比增长1.1%。

一线城市成交楼面均价同比上涨,二线城市下跌明显。从不同城市来看,2019年一线城市成交楼面均价为916元/m2,同比大幅上涨21.6%;二线城市成交楼面均价为296元/m2,同比下跌5.1%;三四线城市成交楼面均价为238元/m2,同比小幅下跌0.8%。溢价率方面,一、二、三四线城市溢价率分别为0.3%、1.5%、1.7%,一二线城市较2018年小幅增长。

2020-2024年中国工业地产市场深度调研及投资前景预测报告》中显示:2020年前4月成交楼面均价同比下降,4月成交楼面均价同环比均上升。2020年1-4月,全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/m2,同比下降5.3%。

单月来看,2020年4月全国工业用地成交楼面均价为273.0元/m2,同比上升9.4%、环比上升19.9%。4月工业用地溢价率环比下降。

2020年1-4月,全国300城工业用地平均溢价率为0.62%,较上年同期下降0.58个百分点。

2020年4月,全国300城工业用地溢价率为-0.39%,较上月下降0.77个百分点。

1.3 中国工业地产发展形势分析

工业地产作为推进我国改革开放和经济发展的重要载体,一直被视为经济建设的主战场。工业地产是指一个国家或一个区域的政府,根据经济发展阶段和自身经济发展要求,通过行政的、市场的多种手段,集聚各种生产要素,并在一定的空间范围内进行科学整合,使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。

工业地产作为城市众多产业的空间物质载体,自我国改革开放以来,它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。近年来,全国各地根据自身特点和条件,积极创办各类园区,目前已有478个国家级的经开区、出口加工区、保税区等,有省级各类开发区1170个,全国各类工业地产约22000多个。

在发展初期,工业地产行业整体供不应求,只要提供有吸引力税收政策就能保证招商,同质化影响不大;但是,在供给过剩的背景下,同质化问题导致公司以压低租金和售价的方式吸引招商,不利于提高工业地产整体收益。

虽然工业地产的各种产品构成复杂,在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。在借鉴了国际经验以后,目前国内工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展,工业地产的规划更为科学,园林景观更加美观、配套设施更为齐全,园区的功能也更为专业化,与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

2020年第一季度,受突发公共卫生事件冲击,国际国内经济明显承压。一方面,外部市场需求整体低迷。另一方面,受新冠肺炎疫情影响,我国企业生产经营活动总体放缓,消费需求疲软,制造业、基础设施等领域投资受到抑制,出口冲击明显,各主要经济指标大幅下降,经济短期下行态势明显。在国内外宏观经济形势影响下,全国总体地价水平平稳运行,各用途地价增速持续放缓,商服、工业地价出现近十年来的首次环比下降。

2013-2019年全国300城工业用地推出、成交规划面积

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2013-2019年全国300城工业用地成交规划建筑面积占比

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2013-2019年全国300城工业用地成交楼面均价及溢价率

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2013-2019年全国300城工业用地土地出让金情况

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2013-2019年各类城市工业用地成交楼面均价同比变动情况

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2013-2019年各类城市工业用地溢价率同比变动情况

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